서울시, 가로변 건축물 ‘높이제한 완화’…2027년까지 지정구역 재정비

시대흐름과 변화된 사회·제도적 여건 반영해 합리적 완화

 

▲ 가로구역별 건축물 높이제한 지정구역 47개소.

서울시가 주변환경과 조화를 이루는 도시경관을 위해 건축물의 최고 높이를 제한해 왔던 주요 가로변의 높이 제한을 대폭 완화한다. 그동안 변화된 사회적·제도적 여건을 반영하고 불합리한 요소를 손질해 공간 이용의 효율성을 높인다는 취지다.

서울시는 높이 지정 구역에 대해 사회·제도적 여건 변화를 반영하고자 총 5차에 걸친 높이 제한 재정비를 추진 중인 가운데 ‘2040 서울도시기본계획’ 등 상위 도시계획과도 발맞춘 ‘가로구역별 건축물 높이 제한’에 대한 3차 재정비를 완료했다고 밝혔다.

과거 도로사선제한을 대체하기 위해 1999년 도입된 가로구역별 건축물 높이제한은 도시 미관과 토지이용의 효율성을 위해 가로구역을 단위로 건축물의 높이를 지정하는 제도이다. 

이에 서울시는 45개 주요 간선도로를 건축물 높이 지정 구역(13.46㎢)으로 지정하였으며, 지정구역과 별도로 상업·준주거·준공업지역에 대해 전면도로의 너비와 평균 종심깊이에 따라 건축물의 높이를 산정하는 산정구역(55.5㎢)으로 운용하고 있다.

앞서 시는 1~2차 재정비를 통해 11개 가로구역(천호대로, 강남대로, 시흥대로, 은평로, 가마산로, 원효로, 양재대로, 봉은사로, 노량진로, 왕산로, 보문로)을 재정비한 바 있다. 2027년까지 지정구역 재정비 및 산정 구역에 대해 우선순위에 따라 단계별로 높이 지정을 완료할 계획이다.

이번 3차 재정비에서는 ▲4·5차 재정비 기준 마련 ▲기존 산정구역에 대한 단계적 높이 지정을 위한 종합계획 수립 ▲높이 기준 운용 과정상에 나타난 미비점 개선을 위한 운영 지침 변경 등을 골자로 한다.

먼저, 노선상업지역 등 관리가 필요한 우선순위에 따라 4·5차 재정비 대상을 선정, 순차적으로 재정비 예정이며, 시민 수요 및 시대적 여건 변화를 반영해 기준·최고높이를 완화한다.

도로 너비와 대지의 평균 종심 깊이에 따라 건축물의 기준높이를 산정한 기존 산정구역을 주요 상업지역 등 높이 관리가 필요한 곳부터 단계적으로 높이를 지정하는 지정구역으로 전환한다. 

5차 재정비 이후 관리 필요성이 떨어지는 곳은 해제하는 것을 검토한다.

이 가운데 최근 개발수요가 높은 상업지역으로 다양한 대지 여건을 보유한 간선가로 유형의 장한로 일대와 면단위 상업지역인 남부터미널역 일대를 우선 지정 구역화하여 시민들이 해당 대지에 적용되는 높이 기준을 쉽게 알 수 있도록 높이 계획을 수립하였다.

이번 지정구역화를 통해, 기존 산정식에 따른 높이기준으로는 상업지역 용적률 달성에 한계가 있었던 필지들의 기준높이가 상향되면서 신축을 유도하고 가로공간 활성화에 기여할 것으로 기대된다.

높이 계획 운영 지침도 개정해 지정구역 전체 운영 지침을 통일하고 ▲이면 주거지역 150㎡ 미만 대지, 주거지연접구역 등 관리 필요성이 적은 대지는 가로구역 높이 기준 적용을 제외한다. ▲불필요한 기준높이 완화 항목을 삭제하고 ▲가로활성화 및 보행공간 확보에 대한 기준높이 완화를 대폭 확대했다.

구체적으로 저층·고층부 건폐율, 건축지정선 확보 시 기준높이를 15%까지 완화하고, 공공보행통로, 조경면적, 건축선후퇴공간 등에 대한 인센티브를 확대해 쾌적하고 활기찬 가로공간 확보를 유도한다.

아울러, 그간 잘 활용되지 않았던 최고 높이 완화의 활성화를 위해 ▲민간이 직접 ‘특별높이운영구역’을 제안할 수 있도록 하고 ▲기반시설 기부채납 및 공익시설 설치 시 산식을 통해 최고 높이 완화를 의무 적용하여 활용도를 제고할 수 있도록 변경했다.

특별높이운영구역은 공동개발 시 완화 가능 높이를 대폭 상향하여, 차량 출입 공간 최소화, 연속적 보도 조성을 통해 가로변 보행 활성화 및 도시경관을 형성하는 신축을 유도한다.

가로구역별 건축물 높이제한 적용 대상 여부는 ‘서울 도시계획포털’ 누리집(urban.seoul.go.kr)에서 확인할 수 있다. 서울도시계획포털 메인화면에서 주소(지번, 도로명)만 입력하면 해당 지역의 도시관리계획 및 건축법에 따른 가로구역별 건축물 높이 기준을 확인할 수 있다.

한병용 서울시 주택정책실장은 “주변환경과 조화를 이루는 도시경관 조성을 위해 1999년 도입된 가로구역별 건축물 높이를 시대 흐름과 변화된 사회적·제도적 여건을 반영해 합리적으로 완화하고자 한다”라며 “높이제한 재정비를 통해 공간 이용의 효율성을 높이고 건축물 높이 관리를 체계적으로 개선해나갈 것”이라고 말했다.